1房地产行业成本核算概念及对象

房地产行业成本核算主要指房地产企业经营过程中产生的不同生产耗费，需要结合特定对象，对相关耗费进行分配和归集，并在这一基础上计算房地产企业产品总成本以及单位成本。房地产开发成本核算是指在房地产开发过程中，所有费用按照成本项目进行汇总、分配，最终得出开发项目总成本和单位建筑面积成本。房地产企业通常会设定取得土地使用权支出、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设、公共配套设施费、开发间接费用等核算类别。对房地产开发产品进行成本核算时，首先需要按照房产类型对开发的产品进行分类，并以此作为后续成本费用归集的基本单位，这也是缴纳企业所得税和对土地增值税进行清算的重要依据。但分类方法选择不当或者产品类型过于复杂，会导致相关成本对象的划分不够准确，从而影响成本核算的准确度，进而影响项目的税负，对企业的最终收益产生一定影响。因此，在对成本对象进行划分时，需要遵循可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、权益区分等原则，并且一经确定，不得随意更改。对于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接记入对应的成本对象中，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按照收益和配比的原则，采用合理的分配方法分摊相关的成本和费用。如采用占地面积法、建筑面积法、直接成本法及预算造价法等。

2房地产成本的基本构成

房地产投资期限长，投入资金规模庞大，大部分人的观念中将房地产投入成本界定为从规划设计、施工管理过程的材料人工投入、现场管理支出、资金占用利息支出、销售税金缴纳、一直到竣工交付使用的所有支出成本，并且在实操中也主要针对这些方面进行控制，在实际运行中，随着竞争越来越激烈，用于销售方面的成本金额逐渐加大，回收期快慢也影响企业相关收支，必须通盘考虑，另外，房产作为长期使用资产，建设过程中或多或少存在不可避免的质量问题，后期保质期内的维护成本较高，甚至还会引起民意舆情，影响企业信誉，所有这些都会构成房地产企业的成本支出。

3房地产企业成本控制的问题及优化策略

3.1前期投资阶段及设计阶段的成本控制

在项目一开始，要确定级别、档次等定位，设定设计和材料部品、部件配置标准，从而对设计进行前置控制。房地产开发总成本中土地成本占据较大的比例，因此，一些房地产企业由于需要带动城市区域环境的品牌效应，其会争取土地的政策优惠，一般品牌主要注重追求稳健型的原则，但效益往往较差，而降低土地成本，在配备成熟的基础配套设施，以达到一定项目的收益。另外，房地产企业设计阶段也是主要执行招标设计，借助执行设计招投标，强化标准化，强化限额设计，强化设计监理。设计监理就是全过程的专业的监督和审核，预防设计过程中造成的损失，积极落实好设计任务和设计限额，针对限额指标实施一定的测算复核。实践中，房地产企业应推行标准化的设计方案，实行标准化的设计主要是依据产品的档次，以及产品线设计的标准体系进行完善，实施科学的标准化设计，进一步完善标准化设计的体系。例如，房地产企业在开发前应审图和联合审图，图纸审核是必经之路，减少设计失误带来的费用，降低此过程的成本费用。房地产企业还应加强对合同进行深度管理，在合同内容上增加一些限制性的条款，对没有达到限额设计任务要求以及执行标准化设计的要扣减费用。房地产企业内部成本人员和设计人员的通力合作，做好图纸的初步测算、审核和复核，做好限额、限价指标的落实。房地产企业还应根据国家税费改革，结合建筑业市场和房地产市场，根据市场价格变动和相关税率新政，以及设计规范因素等变化内容，联合地进行纳税筹划和数据的及时修订，促进成本控制工作顺利开展。

3.2规范成本核算流程，保证核算的合理性

房地产企业要想规范成本核算流程，应创建完整的内控体系，全面的核算项目成本。优化房地产企业财务内部控制机制以及管理体系，是规范成本核算流程的前提。同时，应强化相关制度的建设力度，在具体执行过程中，严格参照每一制度执行下去，不可随意调整有关成本数据，否则极有可能导致房地产成本核算出现虚增或者是虚列问题。如果发现有项目造假，则应严厉惩处，这样才能避免房地产企业出现财产损失。此外，房地产企业要统一成本核算流程，具体来讲要做到下面两点：其一，由于房地产开发项目核算工作极其复杂，财会人员在具体工作中要明确核算流程及核算方法，将成本核算作为财务管理的主要内容。其二，在进行成本核算时，必须严格遵循成本核算流程，并制定成本核算监督制度，以保证严格遵循企业的财务管理制度，开展相关工作。

3.3加大对规划设计环节的重视力度

规划设计方面的重要性在于提前布局，最能体现以尽可能少的投入实现最大效益，通过成本的支出获取投入产出比的最大化。因此，规划阶段的整体效果安排、科学布局、景观效果、材料选择等都会直接影响到成本的规模，企业要重视规划设计环节的实施，通过准确论证、有效招投标，认真细致的加以落实。规划布局完成后，楼体的结构设计也是一项需要重视的工作，结构设计涉及专业学问，其具有相当的复杂性和科学性，而社会上设计人员设计水平参差不齐，现实中相同地段相同勘察指标经过不同的设计人员设计作品，到后期完工后，投入成本差距很大，在结构中各种钢筋排列、搭接、相互作用力这是有相当技术水准的，合理的计算排布能够在保证质量前提下节约一定的钢材，而且高水平的设计还能够充分计算好各部分承载力，尽可能的用砌体代替部分剪力墙，这些合理有效设计经过政府图审部门审核审批，在后期具体实施时，不但有效节约材料（用砖砌体代替钢筋混凝土），还能有效节约人工费（砌体人工远远低于钢筋绑扎和木工支设），实践中有对比的节约达到不包含土地总投资的1%-1.5%左右，因此必须通过招标对比选择优质设计团队。

3.4科学设定成本核算科目以及会计账簿

为了及时获取房地产开发企业在发展过程中的开发成本以及每个项目需要消耗的成本细节的信息，房地产开发企业应当设定相关项目开发成本账簿。详细划分各个开发项目需要消耗的成本，以确保其具备准确的成本体系结构，使企业可以实施有效管控以及全面分析。另外，房地产企业也可以依据自身技术水平运用相关技术化手段管理开发成本账户。部分在目前阶段无法识别成本对象的，应首先为其重新分配。

4结论

综上所述，房地产成本管控是房地产企业生存发展的必由之路，企业必须在现实实践的基础上，结合时代发展，从管理意识、管理技术、管理队伍、管理细节等方面，运用现代科技促进管理的进一步提升，真正发挥房地产企业成本管控的作用，促进内部管理水平的提升，进而增加市场竞争能力。

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