1房地产项目全过程成本控制的主要对象

建筑工程单体开发项目成本核算对象主要为：施工图预算所列的单项开发工程或每一独立编制设计概算。对于工期较长且规模庞大的开发项目，应该根据工程项目成本管理需求与项目特点，按照开发项目招标区域划分核算对象，进行全过程成本控制。在此基础上，同区或同一期不同产品业态，物业需要按照产品业态进行成本核算对象的科学划分。在工程项目成本核算对象管理期间，对于销售的配套设施与对外经营的配套设施，一般不会作为单独成本核算对象，需要归集过渡性成本对象在工程运行中的成本费用，随后将成本分摊给对外经营和销售的成本核算对象，在施工前需要确定成本核算对象，在不出现特殊情况下，不会随意变更成本核算对象，防止成本核算结果与实际出现过大出入。

2房地产企业全过程成本管理的重要性

房地产行业目前仍然较为热门，市场中有多个房地产企业，不同的房地产企业选择合适的项目开展工程，对整个工程需要投入的各种资源费用进行预算，并考虑项目竣工交付使用之后获得收益，这是房地产企业开发项目的重点。房地产企业的项目开发往往需要投入大量的资金，项目完成之后盈利与否也是需要考虑的一个问题。房地产企业在项目开发初期就要从可行性研究以及产品的开发策划、立项、招标设计、前期费用、建筑安装成本等多方面实施全过程管理，确保整个项目开发过程中都能出现成本管理的“身影”。开展全过程成本管理工作的目的仅仅是防止项目投资超标，对各个施工部门也起到了一定的促进作用，加强对各部门的管理，尤其是设计、建设、施工等环节，保证施工环节中对各种人力、物力以及财力资源的有效利用，将企业的各种规定制度落到实处，从而降低企业项目开发成本，最终提高企业的经济收益。企业全过程成本管理主要是对项目过程中可能发生的偏差及时纠正，调整企业内部组织结构，对资源进行优化配置，保证项目投资的成本在预算之内，取得较高的收益，实现项目建设预期目标。

3房地产项目全过程成本控制的要点

3.1注重立项管理

成本管控事前规划可以起到事半功倍的效果，是后续环节成本管控的基础。项目初期调查的详尽与否是房地产项目开发成败的关键因素。项目设计规划、目标客户群、市场定位都建立在前期调查的基础上。首先，要制定科学的立项决策流程。明确立项标准和决策机制，设置立项评分细则，对关键指标进行量化，指标权重赋值，根据项目投资影响指数构建信息数据库，建立分析模型。投资立项决策前必须对项目进行必要性和可行性分析，并交由专门的评估小组根据投资环境分析模型进行评估，选择最优项目类型、开发位置及开发周期并上报决策领导，经由领导层综合考虑企业投资规划和发展战略审核确定。其次，要明确调研范围和流程。调研必须涵盖政策调研（包括当地税收、土地、金融、产业、地产等）、经济调研（利率变化、通胀通缩、经济发展潜力等）、市场调研（原材料价格、人工成本、市场容量、客户喜好等）、决策及经营时机调研（地产周期、项目类型、开发时机、地质勘探）、融资渠道调研、成本调研、营销调研（价格、渠道、消费方式等）以及项目周围人文环境、风俗习惯调研等。最后，要建立立项监督、考评机制。对立项的调研和决策流程进行监督，确保立项各环节工作符合规定，项目结束后要根据项目结果对立项进行考核，对立项的过程和整体按规定落实奖惩。

3.2立项阶段的成本控制要点分析

项目成本控制需要关注项目论证，这是成本管控的源头，也是成本控制能否良好进行的基础。在项目立项环节，企业应明确成本控制的要点，加强对土地成本的控制。土地成本主要指开发商获得土地的出让金费用，包含土地动迁补偿、地价、土地契税、补偿费用等。在拿地后，项目成本大致确定，一般不会出现过大的变动。因此，在土地成本分析方面，需要着重关注拿地时的工作，需要给出较为合理的投标报价，基于区域情况进行周密的研究。另外，企业针对付款可能存在的风险，需要给出有效的管控策略，尽可能降低在土地费用方面的支出，按照项目可行性报告，预测成本目标，结合土地交易后的项目成本盈利进行分析。企业结合开发、设计、建设、营销等方面的管理任务进行综合考量，定位项目产品档次与类型，确定开发项目概念，完成成本测算、项目概念规划、成本项目拆分等工作。

3.3优化设计环节，加强成本控制意识

房地产企业在进行工程造价的预算时要以设计环节为重点，从根本上解决项目投资的资金问题，从而保证企业良好的社会效益以及经济效益。首先，企业可以通过招标的程序，选择优秀的设计单位开展设计，这样既保证了设计方案的合理性，同时也避免了因为设计环节的问题导致的工程质量的问题，减少了企业的成本输出；限额设计是最有效的控制方法，直接影响着项目建设周期和花费的项目。其次，企业要应用价值原理，保证整个项目工程造价整体不变的基础上，优化设计图纸，强化工程设计的功能，降低企业的成本，实现设计图纸的使用价值和经济效益。

3.4优化资本结构，加强资金管理

资金是房地产项目开发的重要资源，房地产项目所需资金量巨大，而且投资周期较长。近些年来，随着融资难度加大，融资成本不断攀升，资金成本占项目总成本的比重持续提高。因此，科学合理的资金管理对项目成本管控具有显著作用。房地产项目的资金成本管控主要涉及以下两个方面：一是资金筹集时要做好融资成本管控。企业应优化资本结构，拓展融资渠道实现多元筹资，在最优资本结构理论的指导下合理控制负债融资，发挥财务杠杆的作用，优化资金成本与收益配比，从而达到降低融资成本的目的。二是企业要做好应收账款的催收工作，快速回笼资金，提高资金的流动性，减少时间成本，提高资金周转率。

4结论

房地产开发项目是一个高风险、高利润的行业，成本管理是其中一个重要的方面。房地产企业选择全过程成本控制方法，对项目各环节费用进行合理管控，基于项目成本控制原则，对各环节工作进行有效的管控，达到成本管控目标。房地产企业在开发项目的运行中，需要明确成本控制要求，选择动态跟踪管控的方式，帮助企业在项目中获得更多的经济效益。房地产开发项目全过程成本管理是一个复杂而又重要的任务。只有通过全面有效的成本管理，开发商才能实现项目盈利，并确保项目的成功。

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