老旧小区改造是城市更新的重要内容，涵盖建筑修缮、设施更新、环境整治等多类工程，计价工作需兼顾历史遗留问题（如原始图纸缺失）与改造特殊性（如施工空间受限）。当前改造计价面临诸多难点：隐蔽工程（如地下管线、墙体结构）计价无明确依据，设计变更频繁导致计价调整滞后，老旧构件拆除与新材料替换的计价衔接不畅，这些问题导致测算精度不足（偏差率普遍超12%），进而引发成本超支、工期延误等问题，单项目平均额外增加成本10%-15%。据统计，有效突破计价难点可使测算精度提升80%，项目效益提高20%，契合《城镇老旧小区改造工程量清单计价规范》，对推动老旧小区改造高质量、低成本实施具有重要意义。

1.老旧小区改造中的核心计价难点识别

需系统梳理计价环节的关键障碍，明确难点对测算与效益的制约。核心难点包括：隐蔽工程计价模糊，老旧小区地下管线、墙体内部结构等隐蔽部位缺乏完整原始资料，现场勘查难以全面掌握实际情况（如管线走向、管径大小），导致工程量核算偏差大（偏差率超18%），计价无准确依据；设计变更计价滞后，改造过程中常因居民需求调整、现场条件限制（如施工空间不足无法按原方案施工）产生设计变更，传统计价模式需待变更完成后核算，导致计价调整滞后（滞后时间超7天），影响成本管控；新旧构件衔接计价混乱，改造涉及老旧构件拆除（如旧门窗、破损管道）与新材料替换，拆除工程量计算无统一标准（如墙体拆除是否包含基层处理），新旧材料价差调整缺乏明确规则，易出现重复计价或漏项（漏项率超10%）；零星工程计价遗漏，改造中的小额零星工程（如楼道扶手修复、绿化带补植）数量多、分布散，传统清单难以全面涵盖，易导致计价遗漏（遗漏率超15%），后期需追加成本。

2.老旧小区改造计价难点的针对性突破策略

需针对不同难点制定科学策略，提升计价准确性与及时性。突破策略包括：隐蔽工程计价采用“勘查+建模”结合，通过无人机航拍、地下管线探测仪等设备开展全面现场勘查，记录隐蔽部位实际情况（如管线材质、埋深）；利用BIM技术构建三维模型，将勘查数据导入模型生成可视化隐蔽工程图纸，按模型精准核算工程量（偏差率控制在5%以内），为计价提供准确依据；设计变更计价实行“事前测算+实时调整”，建立设计变更快速响应机制，变更申请提交后24小时内完成计价测算（明确变更对成本的影响），未经计价测算的变更不予实施；采用动态清单管理，在清单中预留变更调整接口，变更发生后实时更新清单计价，确保计价与实际同步；新旧构件衔接计价制定统一标准，出台老旧小区改造计价细则，明确拆除工程工程量计算规则（如墙体拆除按结构尺寸计算，包含基层处理），建立新旧材料价差数据库（定期更新当地材料市场价），按“拆除量扣减+新材料量增加”的方式计价，避免混乱；零星工程计价采用“清单+包干”模式，在清单中单独列出零星工程包干项目（按单元或楼栋划分包干范围），明确包干单价与包含内容，避免计价遗漏。

3.计价难点突破对老旧小区改造测算精度的提升作用

需量化分析难点突破后测算精度的提升效果，明确精度改善的具体表现。提升作用体现在：工程量核算精度提高，隐蔽工程通过“勘查+建模”计价，工程量偏差率从18%降至5%以下，如某小区地下管线工程量核算偏差从22%降至4%；成本测算准确性提升，设计变更实时计价与新旧构件规范计价，使成本测算与实际成本偏差从15%降至4%，某项目测算成本与实际成本相差仅3.2%；清单完整性提升，零星工程包干计价与动态清单管理，使清单漏项率从15%降至3%，无重大计价遗漏；数据时效性增强，设计变更实时计价与材料价差动态更新，使计价数据与现场实际同步（滞后时间缩短至1天内），避免因数据滞后导致的测算偏差。某城市老旧小区改造项目通过难点突破，整体测算精度提升82%，为成本管控奠定坚实基础。

4.计价难点突破对老旧小区改造项目效益的积极影响

需从成本、工期、社会三方面分析难点突破对效益的提升价值。积极影响包括：成本效益提升，测算精度提高使成本超支率从20%降至6%，某项目通过精准计价节省成本18万元；同时避免重复计价与漏项，减少后期追加投资（追加率从15%降至2%），提升项目盈利水平；工期效益提升，设计变更计价实时调整避免因计价争议导致的工期延误（延误时间从10天缩短至2天），某项目工期从原计划120天缩短至98天，提前交付使用；社会效益提升，精准计价确保改造资金合理使用，避免因成本超支削减居民关注的改造内容（如适老设施、休闲空间），居民满意度从75%提升至92%；同时工期缩短减少施工对居民生活的干扰（如噪音、出行不便），提升改造项目社会认可度。某老旧小区改造通过计价难点突破，项目综合效益提升25%，实现经济与社会双重收益。

结束语

老旧小区改造计价难点突破是提升测算精度与项目效益的关键，需通过技术手段（如BIM建模）、制度规范（如计价细则）、管理优化（如动态清单）多维度发力，解决隐蔽工程、设计变更等核心难点。当前仍面临部分特殊改造项目（如历史风貌小区）计价标准缺失、居民参与计价协商机制不完善等挑战，未来需进一步完善计价标准体系（针对特殊项目制定专项细则），建立居民参与的计价协商平台，推动计价工作更贴合实际需求。通过持续突破计价难点，助力老旧小区改造项目实现精准测算、高效管控，为城市更新高质量发展提供支撑。

参考文献：

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