前言

老旧小区改造是当前新型城镇化发展的重要议题，2020年7月《国务院办公厅关于全面推进城镇了老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）明确，将“智慧化改造”列为老旧小区改造任务提升类改造内容：为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容。可见，在城市治理、老旧小区升级改造过程中，应重视并充分利用智慧社区建设推进城镇老旧小区改造。

老旧小区的管理一直是城市社区管理的“痛点”，充分利用智慧化改造，积极推动老旧小区人居质量提升，是当前老旧小区升级改造和优化管理的重要措施。本文从研究探讨智慧社区的内涵、城市老旧小区改造契机等角度出发，分析当前老旧小区智慧社区改造及管理存在的问题，提出改造和管理措施思考，为我国老旧小区智慧化改造提供一定的参考信息，内容如下。

一、 桂林市老旧小区改造现状

根据广西壮族自治区住房和城乡建设厅文件《自治区住房城乡建设厅关于调整下达2023年度全区城镇老旧小区改造计划任务的通知》（桂建城〔2023〕5号）：2023年桂林市老旧小区改造计划共259个，涉及居民27706户、楼栋1948栋、住宅建筑面积240.98万平方米。

目前，基于桂林市老旧小区基础设施普遍陈旧、年久失修等现实问题，桂林市针对老旧小区的改造仍然大多数偏重于基础设施的完善，对于老旧小区的智慧化改造、社区化建设等结合探讨得较少。一些现代化小区初步探索了智慧化建设，如澜湖国际、信昌棠棣之华、桂林奥林匹克花园、麓湖国际等，但这些初代智慧小区的智慧化程度尚且有限，智慧化改造全面走进老旧小区仍需更大力度推进。

事实上，先进的社区智慧化经验尚未广泛应用到老旧小区的智慧化改造上，智慧社区建设推进、新管理理念跟进等也存在滞后情况，整体仍需加大资金、技术、人才等各方面支持，才能加快完成智慧化改造任务。

二、 智慧社区的内涵与特色

智慧社区是指社会充分利用现代的物联网技术、互联网技术、移动端、云计算技术等，自动感知关于小区的信息，进行及时的信息传输，收集发布和管理社区信息网络资源、共享与整个社区内部居民日常生活密切相关的各类信息。根据多渠道、综合性的智慧信息，在信息技术支持下，进一步构建智慧化的基础设施建设，有效关联小区居民的衣食住行等信息，实现相关信息的数字化、网络化，并通过个性化、智慧化服务分析，为社区居民提供更为智慧便捷的现代生活，创造安全舒适的生活环境。推动“社会善治”的关键是激发创新治理的社会活力，在努力实现“社会善治”的道路上，智慧社区建设和创新是激发活力的重要尝试，创造一个充满活力的现代化社区环境，既满足民生需求、又带动社会发展，是时代的召唤。智慧社区建设包括智能化基础设施建设、覆盖整个社区的长久网络安全系统建设以及与硬件设施相配套的兼具科学化、人性化、智慧化的管理模式建设等。

智慧社区的建设，应“以人为本”以满足民生需求为目的：有效实现城市小区的公共安全、家庭安全、消防安全、交通安全、医疗保障、人员管理、秩序维护、便捷生活圈建设等，以社区作为基础生活圈，利用物联网、互联网技术，针对社区内基础条件实现智慧社区建设。

智慧社区要求基于现有的基础系统设施，加装各种系统模块和物联网设备，从而实现新建系统与原有系统化的对接、优化、完善，形成社区智慧化管理闭环。智慧社区的建立要求在统筹社区资源、科学规划建设、充分整合升级的前提下，立足长远，分析社区建设前景，以社区居民的实际生活需求作为重要导向，进行合理布局，从而有效避免建设过程中的资源浪费，实现资源高效整合。如何实现“低成本、高质量”完成老旧小区的智慧化改造，因地制宜地开展智慧化建设，是值得学界和业界持续关注深入探讨。

三、 老旧小区在智慧社区建设过程中存在的问题

（一） 基础设施建设维护、运营管理面临瓶颈

改造成本高，难以一次性全面建设。老旧小区基础设施陈旧，升级改造或拆除重建的成本较高是普遍存在的现实问题。老旧小区智慧化改造的部分项目，需要依托在基础设施改造同时完成，如安防设备、基础网络设施、各系统对接端口等硬件的建设。老旧小区改造多以政府引导方式开展，人力物力财力资源投入有限的情况下，首先满足刚需毋庸置疑，而老旧小区智慧化改造被列为提升类改造任务，多地在进行因地制宜编制改造内容清单时仅将基础类和完善类列入计划，可能导致老旧小区智慧化改造不完善。

运营成本高，运营能力有限。老旧小区智慧化硬件改造只是基础，关键还在运营。在智慧化建设改造完成之后，仍需投入大量的成本来进行运营维护、软件配套，从而实现智慧化服务的提供。而对建筑物、管道、配套等基础设施的改造已经给政府财政造成了较大压力，结合目前各地政府财政吃紧情况突出，老旧小区的智慧化改造只能基本满足其要求，对于进一步的运营管理、发展规划仍然显现出缺乏资本支持，面临瓶颈的情况。

（二） 信息资源整合能力较为薄弱

“智慧化改造”是在我国新型智慧城市社区建设的重大背景下提出的，对物业管理行业、社区城市治理实践而言，都是新概念，是需要不断探索的领域。新小区的开发、老旧小区的改造，需要投入大量建设成本，并且要求在相对较短的时间内完成建设、投入运营，实现全面信息资源整合本身存在较大难度。    

目前我国对于智慧城市、智慧社区、智慧化改造等概念的整体理解不足，信息资源整合能力较为薄弱，存在蹭热度、卖概念、并非真正“智慧化”的现象，全国各地的智慧社区专业技术应用以及管理系统建立存在较大差异，没有统一的学术共识，没有建立统一的信息技术应用平台，学界研究和业界探索不同步；各地在智慧社区建设过程中，不同业务系统之间的业务数据资源整合程度极低，处于管理分散状态，难以形成跨社区、跨城市、跨区域的资源整合和共享。

2022年11月广西壮族自治区民政厅等十部门联合印发的《关于深入推进智慧社区建设的实施意见》中提到：广西将在2023年底前进行试点起步，重点任务包括建立健全标准规范体系：制定完善针对街道社区层面的数据资源标准规范，推动实现基层政务数据资源的集中存储、统一管理和有序共享，从根本上解决数据孤岛、重复、错误、不标准、不完整、不统一等问题。

（三）  智慧社区高素质管理人才较为短缺

智慧社区建设、信息集成与管理等工作都离不开高素质的管理人才，在社区智慧化概念尚在探索、专业对口人才本就缺乏的背景下，老旧小区的高素质管理人才缺口明显。目前，老旧小区在传统社区服务定位下，社区管理人员的信息化管理技术以及综合应用能力普遍不高，人才引进和激励机制完善难度较大，导致老旧小区智慧社区建设中人才的编制和薪酬分配问题突出，专业社区信息管理服务人才储备不足。

智慧社区高素质管理人才短缺，从侧面限制了老旧小区智慧化改造的进一步开展。

（四） 老旧小区智慧社区管理模式陈旧

社会力量参与程度较低，社区管理模式陈旧。老旧小区的智慧化改造、运营资金、人才引进及培训等基本依靠当地政府支持，而政府能够分配的资源有限，相较于现代化新型社区，老旧小区对于社会力量的吸引度较低，社会组织、掌握先进运营管理技能的企业参与到老旧小区智慧化改造的程度较低。

缺乏先进工作经验建立的引导机制，老旧小区智慧社区管理仍停留在传统管理方式，缺乏社会主体参与治理，严重影响老旧小区智慧社区的进步与发展。采取有效的方式积极引导社会各界力量参与到老旧小区的智慧化改造和管理中，是促进老旧小区智慧化改造的重要任务。

四、 老旧小区智慧化改造及管理路径分析

（一） 老旧小区基础设施改造“智慧化”升级配套

老旧小区智慧化改造以基础设施建设为基础。在智慧化改造任务完成的前提下，将智慧社区建设相关的基础设施建设列入智慧化改造清单，为破解老旧小区智慧社区工作难题、为持续推进智慧社区建设提供基础设施保障。

智慧社区基础设施建设改造，需要结合社区现实情况，因地制宜；针对不同基础设施的建设，给出具体解决方案；选择可拓展、可兼容的基础设施设备等。

目前，主要的建设内容至少应包括智慧安防系统、智慧生活配套设施、智慧综合服务平台等。

在智慧安防系统建立过程中，结合老旧小区当前安防实际情况，关注安防盲点，智慧测算小区加装门禁系统、监控系统等的位置，并在一些重点点位，选择满足适老改造要求的可视可语音求助报警设备，保证安防设备实质上起到安全防范作用。

在智慧生活配套设施建设中，除了照明、绿化、路面、消防等基本设施建设外，还需要在条件允许情况下进一步增加智能化电梯、适老及无障碍设施等，并在智慧社区建设理念指导下，为老旧小区居民提供车辆充电场地与设备、电线网线安装、快递存放、物业用房、文化娱乐休闲设施、卫生服务规范等解决方案。并通过系统反馈，评估上述解决方案执行情况，持续改进方案，进一步提升智慧化程度。

在智慧综合服务平台中，关注智能化改造的实现问题，积极畅通社区内外部信息大数据共享渠道，与公安、消防、水电、燃气、应急管理、公共卫生管理等单位形成实时的社区系统数据互通，实现第一时间获取数据，第一时间处置风险，第一时间解决纠纷，努力营造智慧服务就在身边的现代智慧社区生活。

（二） 引入多元主体共谋老旧小区智慧社区建设发展

在老旧小区智慧社区改造过程中，“微治理”必不可少，微治理要求老旧小区同样要形成“党建区域化、社区专业化、群众参与化、企业协同化”的基层治理模式，各方力量不仅要下沉，更要符合老旧小区智慧化改造的要求，围绕基础设施和人才需求建设特色化的治理模式与人才培养机制，为人才入驻提供科学的基础条件与激励机制，让老旧小区“年轻化”“智能化”，从而推动智慧社区、智慧城市的建设速度。

在党建引领下，积极构建共建、共治、共管、共享的基层治理格局，在引入多元主体共同完成老旧小区智慧化改造任务中，充分发挥党的领航作用，带好头，把好关；在社区基层治理层面，将社区作为基层社会治理组织，充分发挥其自治能力，提升其自身素质，为辖区内老旧小区智慧化改造提供指导，协助落实各类解决方案；在群众自治层面，充分调动老旧小区居民参与智慧化改造、智慧社区建设的积极性，发挥群众力量，形成自治内驱力；引进企业等社会力量，将掌握先进管理经验、信息技术、规划设计理念的物业服务企业、安防企业、建筑规划设计企业等，纳入多元共发展体系，形成协同发展、合作共赢、全面向好的发展格局。

智慧社区建设过程中充分借鉴多元主体提供的经验，不断完善信息管理与服务的法律适用性、居民反馈性、管理可行性，构建多层次智慧化管理体系，确保老旧小区智慧化改造的顺利进行。

（三） 贯彻“智慧社区”与“智慧城市”建设接轨的管理思路

“智慧社区”是“智慧城市”建设的重要组成部分。仅关注本社区建设，而不考虑整个城市的发展规划，是片面而局限的。“智慧社区”与“智慧城市”的充分对接，需要在“智慧社区”建设初期，就建立全局化、系统化、全过程化的管理思路，并贯穿落实，形成长效机制。

“智慧城市”与“智慧社区”全面对接过程中，也为“智慧社区”的建设提供了更多本地化参考，通过各个社区一手数据的分析比对，将本地优秀经验第一时间分享同步，形成全社会共建智慧城市的良好氛围。

“智慧城市”要求当地政府对各项信息进行收集分析，并且针对当前老旧社区存在的问题以及智慧化建设中的需求，适当地提供财政、政策、技术等方面的支持，还需要充分发挥带头作用，积极探索政府、社区、企业之间智慧化社区平台构建的可能性，三方充分利用当前的物联网和互联网技术，在降本增效的同时，构建智慧社区的统一标准与平台。利用统一化的标准与平台，建立起政务高效、管理科学、服务便捷、生活智能、环境宜居的“新智慧社区”。

参考文献