建筑是人们生活的场所，也是人类历史发展的重要见证，在现代化城市建设过程中，既有建筑的更新改造逐渐成为城市建设中的一项重要工作，既有建筑改造在城市建设中起着十分重要的作用，既有建筑改造工程是一项综合性较强的工程，其涉及到结构安全、节能环保、资源利用等诸多方面。既有建筑改造项目具有十分明显的工程特征，不仅要充分考虑到使用者的需求，还应确保原有建筑结构的安全性和稳定性。在城市更新过程中，既有建筑改造工程需要将传统建筑与现代建筑相结合，充分结合原有建筑特点、结构体系和使用功能等方面的实际情况，全面提升既有建筑使用功能和整体性能，优化既有建筑改造设计方案，以达到节约资源、保护环境、保障安全的目的。

1项目背景

目前，我国城市老城区的住宅大多存在着结构简单、功能单一、年久失修、危房比重较大、安全隐患较大等问题。供电，供水，下水道，道路，供热等基础设施不健全，人居环境差；高密度的住宅，集中了大量的中低层住宅，市场发展潜力不大。近几年来，长沙县的经济、社会得到了快速的发展，城镇建设也得到了飞速的发展，然而老旧小区的存在，与城市整体形象、文明品位极不协调，影响了城市人居环境，也不利于城市经济的发展和招商引资。针对目前我国城市居住区空间杂乱、公共服务设施匮乏、市政设施不健全的现状，将该项目列入“2021年度中央财政专项资金补助”的实施方案。湖南省饲料集团公司饲料厂职工宿舍楼是80年代建成的，属于房改房，没有进行过任何的改建。共有一幢四层的住宅楼，共分三个单元，共24户。在申请老旧社区改造工程时，要注意以下三点：第一，要抓住机会，这是一件能提高人民生活质量的好事情，要抓住机会积极申报，切实提高社区居民的生活质量，满足广大人民群众的需求；二是要把握好标准，要对辖区内的老旧住宅区进行全面的调查，掌握详细的资料，严格按照上级的要求进行筛选并如实上报；三是要掌握好方式，对于反映较多的，要分清轻重缓急，有计划地作好计划，并要科学地上报，要把尽量多的老旧小区都纳入到规划中，并进行改造，对居民的居住条件进行切实的改善，提高居民的生活质量，让老旧小区焕然一新，让老百姓的生活环境得到较大的改善。

2建筑提质改造项目的建设现状

经过现场踏勘、调查分析，目前的化粪池、排水管道系统，小区道路公共照明系统及绿化等，建筑外立面形象及违章乱建等方面，都存在着以下现状较为突出的问题。

2.1公共安全

1）违规与走道：两栋违规建筑，造成了一片混乱，楼道与楼道之间的杂物堆积如山

2）消防设备：该住宅区没有相应的消防设备，电动自行车的充电位置混乱，充电线被私自拔出；3）灯光条件：由于没有公共灯光，小区内的公共活动区、主要路口、住宅楼前、小区内道路等都没有灯光，影响了夜间户外活动的安全；4）安全设备：没有出入、车进、房进、没有摄像、没有房门、没有门锁、没有门锁、没有门锁。

2.2基础设施

1）供水管道：通水；2）排水管道：由于设备陈旧、老化等原因，地下排水管道常常被阻塞；3）雨水和污水的分流制：目前小区内雨水和污水的混合；4） “一户一表”：小区目前的情况是“一户一表”；5）电力设施和杆塔设施：强、弱电混杂在一起，楼与楼之间的电线混乱地连接在一起；6）煤气管道：单元没有与煤气管道连接；7）无障碍途径和老年人护理服务：缺少无障碍途径和老年人护理服务；8）号楼车辆车道：车辆车道损坏较多，有些路段是泥路面；9）单元式步道和行人通道：无独立步道和行人通道，人车混流；10）非汽车停车场：没有中心停车场，停车场很混乱；11）汽车停车场：汽车停车场不设固定停车位，汽车停放混乱；12）无充电站的电动车充电站；13）公用移动通信基站建设：小区内通信良好，无铁塔等影响安全的通信设施；14）小区人脸识门禁：未设置门禁系统；15）智慧车辆出入管理系统：无车辆出入管理系统

2.3建筑修缮

1）建筑物部件：室外部件，如雨棚，单元入口坡道，台阶，扶手；2）建筑物的屋面和墙壁：大多数建筑物的外墙涂料已经年代久远，脱落，屋面渗水现象比较严重；3）楼梯口：楼梯口地板陈旧，采光差，扶手锈迹斑斑；4）污水处理厂：污水处理厂年久失修；5）排烟设备：没有排烟设备，厨房的油烟是直接排放的，墙壁上有油污；6）楼宇防雷：住宅区内现有楼宇防雷设施；7）空气调节排放管道：没有空气调节排放管道；8）建筑物室外构件：建筑物室外构件（如门窗、防盗网、雨篷、屋檐、空调位置等）年久失修，存在安全隐患，以及某些不符合规范要求的建筑物室外构件。

2.4环境整治

1）小区信息标志：没有道路交通标志，没有建筑物系列标志，没有公共服务标志，没有安全警告标志；2）围墙：有的围墙出现了裂缝和倾斜，存在安全问题，大多数围墙的外墙已经年久失修；3）绿化情况：多数树木长势良好，部分树木凋零，草场基本都被住户发展成蔬菜，生态环境恶化，农家肥对住户的生活产生了一定的影响；4）开放的活动区：没有活动区，但是设备落后，环境恶劣；5）街坊：没有中心化的场所和设施；6）小区入口处：入口处的公路年久失修，设备陈旧；7）园林小品：没有园林小品，没有雕塑小品，没有艺术装置，没有都市家具，没有大丁具。

2.5便民设施

1）环境卫生设施；环境卫生与周围环境的环境卫生配套，没有垃圾箱，没有公用厕所；2）运动设备：社区内没有运动设备；3）快件设备：没有快件箱和快件；4）乘坐交通工具；没有交通工具；5）公用座位：无公用座位；6）公告栏：在社区中没有公告栏；7）有公用通风设备：没有公用通风设备；8）文化活动：没有

3建筑提质改造项目的设计工作措施

3.1公共安全改造

第一，拆违及通道清理。对于妨碍公众使用及占用社区绿化的违法建筑物、构筑物及设施，应按规定进行清理及拆除，并在社区改造及提升期间，不应再增加任何违法建筑物。违规户外广告的清拆。清除占用消防设施及建筑物之间的杂物，以确保煤气管线的安全。

第二，消防安全设施。改善住宅区的消防设备，确定一个小区内的电动汽车充电桩位，根据有关规定，配备相应的灭火设备和设备，如干粉灭火器。

第三，照明设施。小区公用照明系统的改造，应遵循经济、简捷、高效的原则，照明设计应与周围的空间和谐一致，对照明方式、光源种类、灯源功率、照明点位的数目、形状和光色进行选择，使小区内的照明既能达到一定的功能要求，又能提高空间的立体感，营造出良好的氛围。为保障夜间居民户外活动安全，应在公共场所（包括小区入口）、主要路口、住宅楼前、停车场、小区道路等部位安装照明设备。

第四，安防设施。为实现封闭式管理，建立了具有实名制和实名制的汽车进出管理系统，在小区内主要出入口和次要出入口，主要道路，室外空间节点，自行车棚等位置，安装监控设备。

3.2基础设施

第一，供水管线改造，近年已经新建自来水管；第二，排水管线改造，拆除小区内已有的排水管网，并进行改造，改造后的排水管网，使排水管网更加合理,如图1。第三，对新建成的部分管网进行清理和疏浚，并将破损的井盖、雨水口等设备替换掉，将堵塞的管网清除干净，保证排水畅通。第四，雨污分流。在社区内实施污水收集和雨污分流的彻底改造。所有的污水管都与新建的化粪池相连，然后与城市下水道相连。第四，三线整治及供电设施。对老城区的电力、电话、有线电视等通讯线路进行全面改造。其上级领导均下田处理。通信线和有线电视线按有关规定和标准，骨干接线由运营商自己承担，在小区的红线范围内，一家运营商将根据国家“光纤到户”的建设标准，在小区的红线范围内实施。第五，煤气管道改扩建，煤气管道的建设将由煤气公司进行规划，规划的地点要配合好，避免以后管道的交叉。第六，无障碍通道和适老设施。大楼入口处和行人通道均为无障碍斜坡，取消台阶型步行街于公众地方，应设有可供休憩之座位，并预留可供轮椅停放之地方。

图1 供水管道的改造

3.3道路交通改造

第一，小区车行道路改造。在社区内合理组织交通，按照“慢速”的原则，在有条件的社区内实行“人-车”分流，如图2，并在主要人-车碰撞路口安装相应的交通安全装置。第二，将现场损坏的道路连根拔起并修补，然后再铺上水泥土路，再铺上沥青；第三，为现场内的土路重建新的柏油路；第四，在工地的所有道路上，必须铺上柏油。第四，非机动车停车设施改造，对非机动车辆，应统筹规划，增设遮阳棚及充电站；第五，在已有的场地上，尽量安排更多的停车空间，以解决停车空间不足的问题，同时根据现代化电动车发展的需要，规划出至少40%的充电站；第六，改进智能汽车进出控制系统，在住宅区的入口和出口设立车辆识别系统，为住宅区的工作人员提供优先的停车位。

图2 小区内部道路人车分流改造

3.4建筑主体部分的体制改造设计

3.4.1建筑构配件设计

在目前的情况下，一些窗口安装了不锈钢与塑料的雨篷，一些连接不牢，形状各异，形象不佳，设计将雨篷拆掉，统一更换。在每个单元的入口处，都安装了混凝土挑板防坠落雨棚，没有安装排水系统，也没有安装标识系统。因此，设计统一加设排水管，因为混凝土挑板结构不牢固，设计了轻质铝合金外挑沿，并加了单元入口标识，建筑入口处设置了无障碍坡道。

3.4.2建筑屋顶设计

建筑屋顶封闭的顶层是用预制的 T形面板，屋顶是在预制面板的上方作防水处理。将表层清除干净，20mm的水泥找平，铺设防水油毯，并铺设细石混凝土保护层。如图3：

图3 建筑屋顶改造

3.4.3建筑外墙

由于目前的情况，有些外墙已经剥落，失去了原来的防水作用，所以在设计的时候，将原来的外墙墙连根拔起，并将其移到基础上，再做一次外墙抹灰。在外墙面装饰前，按照设计要求，拆除、整理原有墙面上的附属设施及各类管线，并将墙面清理干净，大楼底层为灰分体砖，部分在楼梯井入口使用双层砖块，其余的上半部分为白色真石漆。

3.4.4楼梯间修缮

对现有的破旧、昏暗、混乱的楼梯井进行适当的改造，使其达到安全、明亮、整洁的标准。对楼梯铁质栏杆进行除锈、防锈并重新上漆，楼梯踏步使用自流平用材料，增加踏步防滑条，并在300 mm范围内使用与踏步相同的灰色自流平材料做踢脚线。

3.4.5油烟净化设施

清理外部的油污，并在户外的排气道上集中统一布置，并在排气道的末端安装油烟净化器，房间里的排烟装置与净化设备要由住户自己来替换。

3.4.6建筑防雷．

既有屋顶上安装了防雷装置，但是由于年代久远，按照《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2015等国家有关规定，可以在屋顶维修的同时，对原有的屋顶上的太阳能热水器进行防雷接地，以保证所有的防雷装置都能够正常工作。

3.4.7空调排水管

在一楼安装空调凝结水管道，将一楼的雨水排到下水道中，在已有的部分平顶上设置逆流，以统一的方式进行排水。

3.4.8门窗

目前，大多数的窗户都是由用户自己对其进行了改装，使用的是铝合金的窗户。这一次，用户只是对原有的木门窗进行了替换，并使用了80系列铝合金（6+12 A+6中空玻璃）。门、窗、窗、窗的选择，应按照发改运行〔2003〕2116号《建筑玻璃应用技术规程》、《建筑安全玻璃管理规定》、以及当地政府有关规定进行选择，在900以下的窗台处，必须安装防护护栏。

4结语：

综上所述，本次建筑提质改造项目，涉及到诸多方面，除了设计人员应具备的专业能力外，还应考虑到项目的地理位置、周边环境、周边建筑物情况、周围居民及用户的使用情况等，本次改造在功能上有所提升，但是从使用体验来说，建筑整体的质量、使用效果还有待提高。

参考文献：

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[4]许慧群. 老旧社区景观提质改造[D].中南林业科技大学,2022.

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