引言

随着城市化加速，自建房数量增多，但其安全性问题引起关注。自建房不仅在农村，也在城市边缘和老旧小区中普遍。这些房屋通常缺乏专业勘察设计和施工管理，安全性难以保证^[1]。房屋安全鉴定对保障居民生命财产安全和社会稳定至关重要。自建房的安全性直接关系到居民生命安全，存在结构隐患可能导致坍塌事故。同时，自建房安全问题也可能影响社会稳定，造成人员伤亡、财产损失和社会恐慌。

本文将全面分析自建房安全性鉴定市场的现状，探讨问题，并提出改进建议，以提升鉴定质量和效率，确保居民生命财产安全。

（一）总体情况

当前自建房安全性鉴定市场发展态势复杂，需求增长与问题并存。一方面，城市化进程促使自建房数量增加，安全鉴定需求逐渐扩大；另一方面，市场上鉴定机构和从业人员水平参差不齐，技术标准解读和管理机制不健全，影响鉴定结果的可靠性和权威性。

1. 需求增长的原因

城市化和安全意识提升促进了自建房安全鉴定的需求。随着农村人口迁入城市，边缘地带和老旧小区的自建房增多，但因缺乏专业设计和施工管理，其安全性难以保证。生活水平的提高和安全要求的增加也推动了房屋安全鉴定的需求，它能发现潜在问题并为加固提供依据。火灾、地震、地基沉降、结构变形或房屋达到使用年限等情况都需要进行安全检测鉴定。自然灾害频发地区和老旧房屋的增多也推动了自建房安全性鉴定的需求，特别是在地震带和洪水易发区，自建房的安全性鉴定尤为重要。同时，老旧房屋的定期安全评估和检测也变得必要。

2. 现存问题的影响

技术标准解读不统一、低准入门槛和不健全的管理机制影响行业健康发展，威胁居民安全。技术标准解读不统一导致鉴定结果的可比性和可靠性受损，增加行业混乱，影响房屋安全判断，且阻碍跨区域鉴定工作。低准入门槛导致市场上存在许多无专业能力和资质的机构和个人，采取不规范操作，损害消费者权益，阻碍行业健康发展。管理机制不健全导致监管体系未能全面覆盖自建房安全性鉴定的各个环节，存在监管盲区。

（二）需求增长趋势

近年来，自建房安全性鉴定需求显著增加。人们对居住安全的重视、自然灾害频发地区的特殊需求以及老旧房屋的定期评估，都推动了市场需求的增长。

1. 安全意识提高的表现

社会对房屋安全的关注增加，自建房业主和相关部门更加重视房屋安全性鉴定。随着生活水平提高，人们的安全意识增强，对居住环境要求更高。在房屋大修、扩建、改变用途、达到设计使用年限、遭遇事故或灾害、存在严重质量缺陷或发现安全隐患时，人们会主动进行房屋安全性鉴定。同时，建设行政主管部门依据法规检查房屋安全鉴定机构，实施市场准入原则，审核技术人员和注册资本，促进了房屋安全鉴定行业的发展。

2. 自然灾害的影响

在地震带和洪水易发区等自然灾害频发地区，自建房的安全性鉴定至关重要。例如，常德市和洪江市黔城镇的经营性自建房安全鉴定工作取得显著成果，显示了自建房安全鉴定的必要性和紧迫性。自然灾害发生时，自建房的安全隐患可能导致严重的生命和财产损失，因此这些地区对自建房的安全性鉴定需求更为迫切。

3. 老旧房屋的需求

老旧房屋增多，定期安全评估和检测变得必要。房屋老化、居民改造、施工质量及设计限制可能导致安全问题。如遇火灾、地震等情况，需通过专业组织鉴定房屋安全。全国存量房面积达500亿平方米，老旧房屋占多数，增加了自建房安全性鉴定的需求。

（三）主要鉴定机构和从业人员现状

目前，自建房安全性鉴定市场的主要鉴定机构包括政府设立的机构、第三方检测机构和建筑设计院，从业人员专业素质和技术水平参差不齐。

1. 鉴定机构的业务范围

主要鉴定机构业务广泛，包括房屋结构、地基、建筑构件等安全性评估。政府机构具有权威性，引导政策和规范制定。第三方检测机构提供专业服务。建筑设计院从设计角度评估结构合理性和安全性。

2. 从业人员的问题

自建房安全性鉴定市场中，从业人员的专业素质和技术水平参差不齐，影响了鉴定结果的可靠性和一致性。部分人员缺乏系统培训，对标准和方法理解不深，易误判。同时，认证机制不严，准入门槛低，导致不合格人员从事鉴定工作。

二、自建房安全性鉴定存在的问题

（一）技术标准解读不统一

不同地区技术标准和要求差异大，导致鉴定结果可比性和可靠性受影响，增加行业混乱和不确定性，不利于跨区域鉴定工作。

地区间对自建房安全鉴定标准理解不一，导致检测严格度不等。有的地区对结构检测要求严格，有详细检测项目和方法；有的地区则检测项目少，方法简单。这使得不同地区的鉴定结果难以比较，影响了结果的可靠性。

（二）准入门槛低

从事鉴定工作的单位和人员准入要求不高，缺乏有效认证和认可机制，通常采用书面化考试市场上存在不具备专业能力和资质的机构和个人，影响鉴定结果准确性和可靠性。

1. 低门槛的后果

自建房安全性鉴定市场准入门槛低，导致非专业机构和个人涌入，采取不规范操作，损害消费者权益和鉴定结果的准确性。一些机构造假，用“使用性报告”代替“安全性鉴定报告”，甚至无过程监管资料。这种混乱影响了市场的健康发展。

2. 对鉴定结果的影响

低准入门槛影响了自建房安全鉴定的准确性。一方面，非专业机构和个人因缺乏专业知识和培训，可能在鉴定时误判房屋结构安全和抗震性能。

另一方面，市场上存在无专业能力人员从事鉴定，导致检测项目遗漏和数据处理不当，影响鉴定结果可信度。

（三）管理机制不健全

尽管有相关政策法规，但行业监管力度不够，缺乏有效的监督和管理机制，市场秩序混乱，消费者权益难以保障。

1. 监管盲区的表现

尽管主管部门要求自建房出租前必须提交安全和可靠性鉴定报告，但实际操作中，一些镇街和村委未严格执行。自建房屋主在检测过程中放弃检测，导致主管部门难以管控，影响检测机构的财务状况和房屋安全。

以下为广东省广州市及佛山市、安徽省部分公司反应相关数据如下：

表1  部分公司自建房房屋鉴定被欠费情况汇总

2. 案例分析

部分鉴定机构在检测过程中存在不规范行为，如混凝土抽芯造假，监管部门对此查处不力，暴露出监管盲区。湖南长沙“4·29”居民自建房倒塌事故是建筑安全监管和城市管理的严峻挑战。本文分析了事故经过、影响、原因，并结合政策进行讨论。

2022年4月29日，长沙望城区发生一起特别重大居民自建房倒塌事故，造成54人死亡、9人受伤，直接经济损失约9077.86万元。房屋八层，一层至六层出租经营，七层至八层为房主自住。

事故直接原因是房屋建筑质量差、结构不合理、稳定性差、承载能力低，加层扩建后荷载增加，导致倒塌。房主未采取紧急避险疏散措施，是导致伤亡多的重要原因。

调查报告还指出，湖南省、长沙市、望城区及相关部门在治理部署、日常监管、排查整治、查处违法违规行为、房屋检测机构管理等方面存在问题。

四、自建房安全性鉴定的发展建议

（一）加强顶层设计

政府应加强对房屋安全管理的顶层设计，制定更加完善和统一的政策法规，确保行业健康有序发展。

1. 加强国家标准宣讲

制定全国统一的房屋安全鉴定标准和操作规范，解决技术标准解读不统一的问题。目前，自建房安全性鉴定市场主要依据《民用建筑可靠性鉴定标准》^{[2, 3]}，但不同地区对标准的理解差异影响了鉴定结果的可比性和可靠性。国家标准将明确技术要求、方法和流程，确保鉴定结果的准确性和一致性。例如，统一检测项目、方法和评定标准，使鉴定工作有明确指导。此外，国家标准将促进跨区域鉴定工作，提升行业整体水平。

2. 明确职责分工

政府、行业部门和鉴定机构需明确各自职责，共同推进房屋安全管理工作。政府领导自建房安全性鉴定，制定政策规划，增加资金，确保鉴定顺利。行业部门监管鉴定机构，规范市场，保障业务合法合规。鉴定机构按标准规范操作，确保结果真实准确。例如，住建部门负责鉴定技术标准和管理，市场监管部门审核监督鉴定机构资质，乡镇政府和村委会协助信息登记和安全宣传。

3. 加强政策引导

政策引导和支持专业机构参与，提升行业水平。政府出台政策，鼓励有资质机构从事房屋安全鉴定，提高行业门槛。通过财政补贴、税收优惠支持技术研发和设备更新，提升技术水平。加强从业人员培训和考核，提高专业素质和能力。例如，组织培训和交流活动，邀请专家授课和指导，提高理论和实践能力。

（二）统一技术标准

进一步统一各地技术标准和要求，提高鉴定结果的可比性和可靠性，增强行业规范性和透明度。

1. 建立标准化体系

涵盖房屋结构、地基基础、建筑构件的技术标准和操作规范。解决自建房安全性鉴定市场技术标准解读不统一问题，提高鉴定结果可靠性，促进行业发展。

2. 加强技术培训

定期培训和考核从业人员，提升其专业素质和技术水平。组织专业培训，涵盖相关法规、技术标准、操作规范及最新检测技术。建立严格考核制度，不合格者需重新培训或暂停工作，直至合格。

鼓励参加学术交流和继续教育，提高专业水平。加强培训和考核可有效提升从业人员素质，支持自建房安全性鉴定工作。

3. 推广先进经验

推广先进经验和技术标准，提升自建房安全性鉴定行业水平。政府部门和行业协会应设立奖励政策，表彰和奖励在自建房安全性鉴定中做出贡献的机构和个人，以鼓励创新和经验推广。

（三）提高准入门槛

提高从事鉴定工作的单位和人员的准入要求，强化对鉴定能力的认证和认可，确保从业人员具备专业技术和能力。

1. 严格资质审查

审查申请单位和个人，确保自建房安全性鉴定的准确性和可靠性。当前市场准入门槛低，导致不合格机构和个人涌入。必须严格审查申请者的资质，包括机构的检测能力和个人的专业知识、经验及培训情况。严格的审查有助于提升行业水平，确保鉴定质量。例如，广州市住建局的条例草案规定，只有具备相关资质的机构才能从事房屋安全鉴定业务，为资质审查提供了依据。

2. 实施认证制度

建立认证制度，提升行业门槛，增强消费者信任。通过第三方机构认证自建房安全性鉴定机构和人员，明确专业能力、技术水平和职业道德标准。认证机构和人员获发证书，提升市场信誉和竞争力。认证制度有助于提高行业专业性和权威性，增强消费者信任。例如，苍溪县住房和城乡建设局可考虑建立认证制度，规范房屋安全鉴定市场。

3. 加强后续管理

定期对获得资质的机构和个人进行监督检查，以确保他们持续满足资质标准。检查应涵盖设备校准、人员培训和报告准确性等方面。对不达标者，应立即整改或吊销资质。这有助于及时纠正问题，防止资质滥用，确保自建房安全性鉴定市场的健康发展。例如，上海市住房和城乡建设管理委员会强化了对第三方专业检测鉴定机构的管理，为加强后续管理提供了参考。

（四）加强监督管理

建立健全行业监管机制，加大对违法违规行为的惩处力度，维护市场秩序，保护消费者权益。

1. 完善法律法规

强化法律责任和处罚，震慑违法行为。明确鉴定机构和人员法律责任，对虚假报告和伪造数据行为制定严厉处罚，如重罚、吊销资质、追究刑事责任。对违规业主和单位也应处罚，提升法律和责任意识。例如，对不配合鉴定或擅自改变房屋结构的行为，可实施罚款或限制使用等措施，有效维护市场秩序。

2. 加强监督检查

加强市场监督检查，纠正违规行为。政府应加大对鉴定机构的检查力度，包括资质、业务范围、设备、人员、报告等，并对违规行为及时纠正处罚。建立社会监督机制，鼓励公众举报违规行为，设立举报途径，并及时调查处理公众举报的问题，保障消费者权益。

3. 建立信用体系

建立信用体系，记录违规行为并公示，提升行业透明度和公信力。建立鉴定机构和从业人员信用档案，记录其行为，对守法诚信者加分，违规者减分。公示信用档案，让消费者选择信用良好者。对信用不良者限制市场准入，列入黑名单，增加违规成本。通过信用体系，提升市场透明度和公信力，促进市场健康发展。

（五）提升技术水平

鼓励新技术应用，提升鉴定技术水平，提高鉴定结果的准确性和可靠性。

1. 引进先进技术

引进国内外先进鉴定技术和设备，提升科技含量。关键在于提升技术水平，引进无损检测技术如超声波、红外线，以及智能化检测设备如无人机、机器人，提高检测准确性和效率。采用数据分析软件，快速准确分析检测数据，为鉴定结果提供科学依据。

2. 加强科研合作

与高校、科研院所合作，推动技术创新和行业创新。合作结合科研资源与专业人才，以及鉴定机构的实践经验，共同研发新技术如检测技术、鉴定方法和评估模型。合作研究自建房结构健康监测技术，通过安装传感器实时监测结构变化，为安全性评估提供准确数据。

3. 推广信息化管理

通过信息化手段建立管理系统，实现数据集中管理和共享，提高自建房安全性鉴定的效率和质量。管理系统涵盖房屋、检测数据、鉴定报告和客户信息管理，支持快速录入、存储、分析和共享检测数据，提升数据准确性和可靠性。系统支持在线生成、审核和发布鉴定报告，提高报告效率和质量，并为客户提供在线查询服务，方便了解鉴定进度和结果。建立信息平台连接鉴定机构、政府部门和业主，促进信息共享和交流，增强透明度和公信力。

五、结论

自建房安全性鉴定市场面临技术标准不统一、监管缺失、准入门槛低等问题，影响行业健康发展及居民安全。政府、行业和社会需共同解决，建议：加强顶层设计，统一技术标准，提高准入门槛，加强监管，提升技术水平。以保障自建房安全，保护居民生命财产，促进社会稳定和可持续发展。

技术标准不统一、管理机制不健全、鉴定结果易受干扰等问题，导致鉴定结果不可靠，增加行业混乱，威胁居民安全。

参考文献

[1] 董晋川. 农村乡镇自建砖混房屋危险性及抗震鉴定的思考[J]. 山西建筑, 2023,49(22): 75-78.

[2] GB 50292-2015 民用建筑可靠性鉴定标准[S]. 2015.